Comment l’analyse de la situation sanitaire peut aider à concevoir un développement immobilier favorable à la santé urbaine

En recourant à l’analyse de la situation sanitaire, les promoteurs peuvent créer des projets immobiliers qui génèrent une nouvelle valeur en ancrant le bien-être de la communauté. | Le libre accès à cet article est rendu possible par Biositu, LLC.

Par Adele Houghton et Matthew KieferAutomne 2023

Les crises de santé publique telles que la pandémie de COVID-19, l’épidémie d’obésité et les maladies liées à la chaleur exacerbées par le changement climatique mettent en lumière les forces sociales, économiques et politiques qui sont à l’origine des disparités en matière de résultats de santé entre différents groupes de personnes au sein d’une même communauté. Ces soi-disant « déterminants sociaux de la santé »1 contribuent à des différences d’espérance de vie d’une décennie ou plus entre les différents quartiers d’une même ville. La conception architecturale et la configuration de l'utilisation des sols peuvent accroître ou diminuer cette disparité en contrôlant l'exposition des personnes aux risques environnementaux, tels que la chaleur extrême et les produits chimiques toxiques, et en contrôlant l'accès à des comportements favorables à la santé, comme l'activité physique et une alimentation saine.2

À la lumière de ces préoccupations, les décideurs politiques et les défenseurs de la santé publique se concentrent sur la manière dont les développements immobiliers privés à grande échelle peuvent contribuer à réduire les disparités en matière de santé. Les déterminants sociaux de la santé jouent un rôle croissant dans le processus d’approbation de tels projets. Les groupes communautaires et les commissions d'octroi des permis attendent des promoteurs qu'ils démontrent comment un projet proposé bénéficierait au quartier environnant. Souvent, ces conversations portent sur les avantages sociaux : création d’emplois ; accès au logement; et des améliorations comme des parcs, des sentiers pédestres et de meilleurs transports en commun. Par ailleurs, des programmes toujours plus stricts d’utilisation des terres et d’autorisation environnementale obligent les promoteurs à s’attaquer aux émissions de gaz à effet de serre, à la résilience climatique et à d’autres impacts environnementaux.

Dans le même temps, les récentes mesures prises par la Securities and Exchange Commission des États-Unis pour standardiser la déclaration des risques climatiques ont incité les investisseurs cotés en bourse ou réglementés, tels que les banques commerciales et les fonds de placement immobilier, à inclure des questions de sélection sur les émissions de gaz à effet de serre et le climat. risque de changement dans leurs évaluations de projets de développement immobilier. Les développeurs savent depuis longtemps évaluer comment les facteurs de marché échappant à leur contrôle direct affecteront leur retour sur investissement projeté. Mais ils subissent désormais une pression croissante pour évaluer les effets de leurs projets, positifs et négatifs, également sur la société et sur l’environnement. Les cadres dits environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) sont devenus le moyen prédominant pour les investisseurs axés sur l’impact d’évaluer leurs investissements.3

Mais l’analyse ESG n’est pas bien adaptée pour évaluer les effets sociaux et environnementaux positifs d’un projet de développement immobilier individuel. L’ESG opte généralement pour des mesures universelles même si les valeurs immobilières sont ancrées dans les contours du lieu. Et même lorsque l’analyse ESG utilise des mesures spécifiques au bâtiment ou au site, telles que les notations LEED, elle ne prend pas en compte la manière dont une parcelle de développement affecte et est affectée par son environnement. Enfin, le cadre ESG aborde chacun de ses trois facteurs séparément, alors qu’en fait ils sont interdépendants et souvent synergiques dans les projets immobiliers.

Le secteur immobilier a besoin d’une meilleure approche pour évaluer les impacts du développement. Dans ce qui suit, nous proposons d’appliquer les principes d’une méthode de santé publique appelée analyse de la situation sanitaire. Cette voie supérieure apporte une approche systématique pour définir, mesurer et relever les défis de santé publique d’une manière sensible au contexte. Lorsqu'elle est appliquée au développement immobilier commercial, elle peut repenser le processus d'approbation publique en ancrant l'impact social sur la santé et le bien-être du quartier d'une manière évidente pour les résidents et les membres de la communauté.

L'approche peut également réorienter fondamentalement la création de valeur dans l'immobilier depuis l'intérieur des limites de propriété vers les effets d'entraînement d'un projet sur le quartier environnant. Déployée à plus grande échelle, l’analyse de la situation sanitaire peut redéfinir la valeur de l’immobilier afin que le projet le plus rentable devienne celui qui apporte le plus de bénéfices à la santé des populations et de la planète.